2016年2月7日 星期日

恆指一日穿三線 好友險守二萬二


期指期算日,恆指開市高開67點後,因國內股市大跌,恆指整日持續弱勢,淡友氣勢一時無兩,好友全無招架之力,上證滬深雙雙跌近6%,恒指最終大跌收場,連跌五日,一口氣跌穿10天,20天,50天平均線,最終恆生指數接近全日最低位22068點收市,大跌420點。國指則跌252點,跌穿10000點大關,大市成交高達791億,為近期高位。跌市頗為全面,全日合共有1332隻股份下跌,只有288隻股份上升。

幾個月前恆生指數抽上28000時,筆者十分害怕。我不怕上落市,最怕放煙花。因為萬一爆跌下來,真係有排醫,有排唔駛玩。恆指自爆跌下來之後,股市向上阻力重重,經濟又不好,做上好難,好友只可以在價值位同淡友爭持,筆者相信仲有段時間要捱。

昨天談及買房買了三十多套的同志約我係摩天輪飲咖啡,咁好死?原來是想問我關於我買嗰個寫字樓啲野!

同志第一個問題,就是質疑我買嗰個點解咁抵?

其實最大的原因是我買的寫字樓的地契本質是住宅契,但跟據當地法例,只要開發商(出賣人)及業主(買受人)一致同意該商品房交付使用後可作辦公使用。而簽買賣合同時,所有業主已簽了一份同意書,所以這個物業是可以作商業用途。因此這幢公寓就可以享有住宅本質的好處,包括管理費,水,電等以住宅形式收費,而土地使用期為70年期,而一般商業性物業,土地使用期只有40或45年期。但同時間又可以變身成為商業物業,賺取商業樓的好處!

商業樓有咩好處?當然首要是租值唔同啦!大陸每一個商業物業單位,只可以發一個營業執照,即香港的商業登記,不同香港,香港住宅都可以做商業登記,仲要一個住宅,都可以做N個商業登記都得。由於有咁既分別,商業樓宇已包含可辦營業執照的價值,所以商業樓的每平方租金都是比住宅樓高近一倍。

以公寓形式,交付驗收前,好似間雞籠咁間好幾個單位,所以土地註冊上,就有幾個單位,當然就有權開多幾個營業執照啦,只要過左驗收後,將啲間格打番通,就變回一間寫字樓了。真係手術前就林呀珍,手術後就變李麗珍。

別人買了一個幾百方的寫字樓,只可出一個營業執照,咁樣先間房後打通的方法,就可以賺多幾個營業執照 Quota 番來!最正就是在設計上,跟本就預左將來要用來打通。驗收前是公寓,驗收後就是寫字樓了。真是一絕!

乜商業收費,同住宅性收費差好遠咩?富貴同志問。

唔係呀?你在國內咁耐都唔知?我心唸。

當然差成截啦,例如管理費方面,中山好多住宅都是2個幾一方,而商業性質的物業都要4蚊一方,而中山暫時最貴位於中山五路的的賣成17000蚊一方的紫馬奔騰,管理費要6蚊一方。住宅性電費只要8毛幾,而商業電費則要個幾!做生意目的是什麼?當然是為左賺錢,僅係找個成本長遠化算來租啦!

咁邊個做管理架?富貴同志好似好有興趣咁,又問。

萬科啦!乜你唔知最近萬科攪緊個[睿服務],嗰個盤係萬科在中山第一個[睿服務]的樓盤來架。我回答。

乜你買咁多樓都冇做功課咩?我心唸,佢應不是富貴同志,佢其實是一名土豪。

你嗰度位置好咩?好似去到中山六路,博愛六路嗰頭喎!土豪可能知自己已笨實,所以心有不甘將下我軍!

大叔,你買港口做乜?都係博深中通道個出口姐!深中通道有4個出口,其中2個是好近我嗰度架,我一早就估到佢有個出口係南面,冇奶油東區冇出口姐,我早就估到南面出口跟本唔會駁入中山路,唔通想塞爆車?駁到南環又遠過頭,最好緊係駁入博愛路啦,冇乜燈位,所以這鋪命中!中山最主要兩條東西幹線,一條就是中山路,一條就是博愛路,南北貫穿中山最主要幹線,就是長江路,我嗰個三條主幹道殺晒!將來深中通道一通,車流由東至西,財從東出,所以我嗰邊就好似坐係度張大個口,食住條大水喉。

仲有架大叔,我嗰度隔離就是會展中心,你有冇去過深圳那邊嗰個呀?

我係深圳過來架,梗有啦,我早在剛開賣時就掃左幾個啦!而家。。。。哈哈!土豪大叔帶著好想認叻的口吻地說。

見佢咁想認叻,就畀土豪威番次:你就好啦,那邊升左好多啦,仲駛做?

都要既,冇野做巧悶架!土豪道。

仲有呀,你知唔知中山啲政府機關搬左?我問番土豪,睇下佢知唔知!

。。。好似聽過人講。不如你講下?土豪突然又收起豪氣,裝出溫文有禮的樣子。

而家中山三路,四路同興中路成日塞車,又唔夠車位,政府好多已搬左去會展中心那邊啦!

咁你唸住租畀咩人?土豪好似好想知。

第一,嗰邊租務及日常支出成本咁低,最識計數,冇奶油會計佬唔識計啦,小數怕長計。其二,律師樓啱晒啦,下面正是中山商事頌裁處。三者,撈教育都得,而家中山人最捨得洗錢就係小朋友的教育方面,東區的教育資源在全中山是最好,不少家庭就是為左學位而住東區,那區人一定肯為小朋友將來著想的,除了常規教學外,仲要搵什麼興趣班,攪到自己個小朋友十八般武藝咁。

係呀,我個女又學琴,又要彈給他,遲啲又話想學埋吹簫,同同學仔學彈古箏,個個月洗我幾千蚊。。。咁大概租到幾多先?土豪呻完又問。

以現時中山三路利和公寓,63方,二手價連什費加埋要13000一方,租到3300蚊。中山最 Cheap 的公寓,如東升鎮,由中山市主城區搭車都要成粒鐘的地方,都要1500最低價。所以合理推算,我嗰邊應收2200至2500一間50方的。

。。。計計先,聴你講上次好似話7000蚊一方。7000蚊成50方,即35萬左右,一個月當收2200,一年收26400,計係上來都有7.5%喎。土豪說。

而家唔係7000蚊方啦,已7300蚊方啦大叔!深圳人搶中山樓搶得咁緊要,你都係深圳的,明啦,仲7000?上兩星期就係。

係呀,港口嗰間我入時5600,而家都聽講開7算啦,土豪道。

我5400咋,嘻嘻!

土豪喝一口咖啡後說:你好早嗎?

早你一期囉,快你一個月吧!兵貴神速,八路兵法第一式!

八路兵法?咩來架?土豪好奇地問。

仲八路?而家大方向啦。。。哈哈!




YOKI WONG

2015年11月27日@大方向

沒有留言: