買入彩星（６３５）

今天分別於＄４。１２至＄４。１７之間，以平均價＄４。１４買入彩星（６３５）６０，０００股。

其實，大概在上年年尾，我已留意了彩星（６３５），當時的股價只是＄２邊。當然，當時的市況是十分之差。

到了最後，我沒有選擇買彩星（６３５），而選擇了在＄３。４ｘ左右買入置富（７７８）及＄１。３ｘ左右買入泓富（８０８）。

那麼又有什麼吸引了我去注意這隻彩星（６３５）？唔通我很喜歡［忍者龜］？

話說，當時我是看到了這則新聞，有留意我的博文的朋友都知道，我不看投資貼士，而是看新聞去作出投資的決定。

蘋果開設四分店 月租共二千萬!

iPhone熱未有減退，令蘋果繼續看好本港市場，再增設據點。據消息人士稱，蘋果計劃在港開設第4間分店，選址為九龍塘又一城商場，月租約375萬元，平均呎租約250元，樓面達1.5萬平方呎，屆時蘋果迷又多間'「教堂」。

年初攻港 ifc旗艦店開幕

蘋果攻港大計早在上年落實，由9月份中環ifc旗艦店開幕，成為蘋果第一間在港的據點。

上星期，iPhone 4S行貨在香港蘋果官方網首度接受預訂，售價由5,088元至6,688元。

據了解，因內地炒家大手掃貨，不消50分鐘被搶訂一空。該產品將於本周五（11日）於中環ifc Apple Store及其他特約門市出售現貨。

其後蘋果計劃在銅鑼灣希慎廣場、尖沙咀彩星集團大廈落戶，前者因物業明年才落成，後者則因舖位仍有租約，說不定又一城分店可搶先登場，成該品牌在港第2間分店。
 

蘋果進駐鬧區尖沙咀

【記者祖羅報道】根據萊坊發表的最新研究報告，國際品牌進一步擴展本地市場，並以核心區大型商舖為進駐目標。

　　蘋果公司預租尖沙嘴彩星 集團大廈20,000平方呎商舖開設香港第三間分店，月租約1,100萬元（每平方呎550元）。另外，美國時裝集團 Gap繼承租中環及尖沙嘴兩個舖位後，再預租旺角MPM商場15,000平方呎舖位及銅鑼灣希慎廣場7,000平方呎地舖。兩間新店的月租分別達320萬 元和350萬元。

　　有見國際品牌開設旗艦店需求強勁，九倉考慮將現時位於銅鑼灣時代廣場一樓及地下的UA戲院遷移，讓出超過10,000平方呎舖位，可望租給國際品牌以增加租金收入。

　　萊坊大中華研究部主管林浩文說，展望未來，在歐洲及美國經濟持續疲軟的情況下，他們預計國際品牌將繼續積極擴展在香港的業務，以便在強勁的內地旅客消費中分一杯羹。這將進一步推高香港的商舖租金，他們預計今年年底前旺區街鋪的租金將再上升6%至8%。

　　至於2012年，他們預期零售銷售貨額將保持強勁增長及更多內地旅客來港消費，商舖租金升勢將會持續，旺區街舖的租金更會錄得雙位數字增長。

看當時彩星（６３５）股價＄２左右，市值５／６億，　單是一個鋪位年收入已超過１億，真係單是買一個鋪，都唔止成個集團的市值。


為何當時又不買？

當時， 彩星（６３５）股價＄２邊，當然市況是十分惡劣，我有現金在手，也不想貿然投資，因為隨時扔野。當時我在置富（７７８），泓富（８０８）及彩星（６３５）之間作選擇，由於前兩者都是ＲＥＩＴＳ的緣故，而當是置富（７７８）及泓富（８０８）的息率已有９厘，如果大市再跌下去，在收入穩定，派息穩定再加上息高的前題下，我相信置富（７７８）及泓富（８０８）是會比彩星（６３５）穩陣，加上彩星（６３５）成交不多，又不是ＲＥＩＴＳ，沒有條例指明公司一定要將９成以上收入分派及股東，再加上以當時的惡劣市況，彩星（６３５）是一隻出口股，玩具那一方面的收入自然不好，當時心想會唔會可以再等平啲才買入彩星（６３５），目標希望在＄１。５左右，博有個驚慌的人沽了給我，可是找不到這個人。

在平衡風險之下，最後只是買了置富（７７８）及泓富（８０８）。

當然，大家見到我的組合的ＲＥＩＴＳ，已上升了不少，其實我以［機會成本］的角度看，我是蝕了水，真是捉到鹿都畀佢走甩。所以每見彩星（６３５）越升，我就越心嗡，希望平少少畀我上車，可是蘇州過後冇（平）艇搭，股價不斷上升至今。

其走勢真的如先前介紹過的亞洲衛星（１０３５）。

其實，除了廣東道間鋪上左新聞之外，彩星（６３５）仲有一個少人題及，至少在媒體上沒有有人題及過的超筍盤。

最近城中的地產熱話，不離開屯門的新盤［瓏門］，呎價過萬。而在［瓏門］一步之遙，正是彩星工業大廈：

 彩星工業大廈同［龍門］及屯門站有幾近，看看ｇｏｏｇｌｅ　ｍａｐ：

 

 別以為龍門開左，彩星工業中心要加租咁簡單，最重要的是，不是幢大廈值錢，而是幅地更值錢，萬一這幅地申請［改變土地用途］來興建［住宅］或［商場］，彩星（６３５）的股價可以再升幾倍。

 ［改變土地用途］唔係ＹＯＫＩ　ＷＯＮＧ在此吹水，是有跡可尋的：

從規劃看屯門的轉型

現時樓價在高位徘徊，置業者宜購買跑贏大市的物業，以免購入後樓價原地踏步。如果找出跑贏大市的物業，據筆者多年的觀察，不外乎硬件改善、交通改善、社群改 善、社區改善。硬件改善最典型的例子是2008年時的沙田河畔花園，可以在跌市中逆市而升，皆因在進行大維修後硬件折舊；交通改善相信大家都耳熟能詳，就 是由沒有港鐵變成有港鐵的西區及紅磡黃埔；社群改善比較難察覺，具體例子有屯門區多了九龍上班的人遷入，而將軍澳亦陸續吸納港島區工作人仕，這兩個趨勢在 2001至2006年兩次人口普查都顯示出來，遲點2011年人口普查結果相信都會看到端倪。

社區改善比上述幾個因素更難察覺，因為連數據都沒有，而要從未來規劃改變用途得知，就最近淘大花園及德福花園價格堅挺的現象，其實是由於牛頭角下鸷 將重建為社區會堂，以往面壁樓變成開揚樓景，自然要在樓價上反映出來。可是一般人都沒有留意社區未來規劃的改變，亦未必知道怎樣找資料，筆者特以屯門為例 介紹一下。

屯門站以西目前是屯門的工業區，不過政府正計劃將更改土地用途，以便將該處改為商住及商貿用途，未來瓏門對岸將會由舊工廈巴士廠大變身。根據三月二 十三日政府新聞公告（http://www.info.gov.hk/gia/general/201203/23 /P201203230360.htm），城市規劃委員會宣布修訂屯門分區計劃大綱核准圖。修訂主要包括把西鐵屯門站以西的多塊用地，由「工業」地帶分別 改劃為「綜合發展區（1）」及「綜合發展區（2）」，作住宅和商業用途；「其他指定用途」註明「商貿」地帶，作一般商貿用途；以及「商業（1）」地帶，作 商業用途。載有修訂項目的屯門分區計劃大綱草圖編號S/TM/29（http://www.ozp.tpb.gov.hk/pdf /S_TM_29_c.pdf）

想知道更多資料，可進入法定規劃網站（http://www.ozp.tpb.gov.hk/default.aspx），選擇23/3/2012在憲報公布（如下圖）：
（圖1）

就會見到「S/TM/29屯門」就有相關的文件，以及直接進入相關區域的地圖，今次集中講A1至A4，都是屯門站對面的更改土地用途。

規劃文件都不好讀，筆者特找來屯門區議會的諮詢文件（http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/tc/2012/wgsg/dp_2012_003.pdf）（下圖）
https://blog.tools.news.yahoo.com/tokuhon/wp-admin/post-new.php
諮詢修訂《屯門分區計劃大綱核准圖》地帶項目簡述如下:
活化工嵆

(a)西鐵屯門站以西的巴士廠及鄰近工嵆和設施主要由「工業」地帶改劃為以下:

(i)「綜合發展區（1）」地帶包括已停用的巴士廠、嘉柏中心及以的小塊政府土地及公篶，主要作住用途及一些商業及社區設施包括重置公篶。住用最高 地積比5倍及高限100米水平基準。將制定發展大綱，指引設計概及詳細發展要求，其中包括加強與鄰近設施結合(修定項目A1）。

(ii)「綜合發展區（2）」地帶，毗上述「綜合發展區（1）」，現為間仍在運作的巴士毡。「綜合發展區（2）」地帶用作商業用途。最高地積比9.5倍及高限100米水平基準。將制定發展大綱，指引設計概及詳細發展要求，其中包括加強與鄰近設施結合（修定項目A2）。

(iii)「其他指定用途」註明「商貿」地帶，是在上述「綜合發展區（2）」地帶以及以南共6間工嵆。最高地積比9.5倍（包括超過1倍用作商店及服務、及食肆）及高限100米水平基準（修定項目A3）。

(iv) 「商業（1）」地帶，是在上述「綜合發展區（1）」地帶以南的間工嵆，於2011已獲城規會批給規劃許可作整幢改裝作商嵆。最高地積比9.5倍及高限100米水平基準（修定項目A4） 。
（圖2）

西鐵站對面的巴士廠及嘉柏中心將用作「住用途及一些商業及社區設施」；陸氏工廈及有成工廈將整幢改裝作「商嵆」；餘下兩個巴士廠將用作「商業用途」；好收成、東亞紗廠、凱昌工廈、德榮工廈、精棉及恆威工業中心將用作「商店及服務、及食肆」。筆者將此六區以下圖表述。

其中已在進行中的有陸氏工廈申請將工廈活化成辦公室、食肆和商店及服務行業；有成工廈申請改裝作大型零售倉外，會預留一至兩層租予藝術團體。九巴是 新鴻基地產屬下公司，相信將幾個巴士廠重建是時間問題。所以屯門站一帶的社區改善趨勢很明顯，是朝著商貿、服務性行業的方向發展，除了改善社區外，更提升 商業價值。而且可以連接以北的大興花園及卓爾居，擴大屯門的商住區範圍。

如大家有興趣看更詳細的草圖、航空照片及實地照片，可以看Proposed Amendments to the Approved Tuen Mun Outline Zoning Plan No. S/TM/28（http://www.info.gov.hk/tpb/en/papers/RNTPC/460-rntpc_1-12.pdf）
（圖3）


除了彩星（６３５）在廣東道的鋪值租，屯門彩星工業大廈幅地深藏不露，彩星（６３５）更持有很多半山物業作收租用途。看現時的樓市，可知這些物業是十分值錢，反而 彩星（６３５）的股價雖然升了那麼多，ＰＢ都未有３份之１。可見超筍盤。

彩星（６３５），沒有所謂股評人專業分析，也沒有大行的吹水報告，在少人題及之下，又成為我的目標。

彩星（６３５）升勢未止，老闆也不斷增持：

在中期業績公佈之時，老闆只是說了一些好公式化加簡單帶過式談公司的前景，說下［忍者龜］的業務；但另一邊箱，自己又不斷滲下滲下式入貨，滿肚蜜圈。

而股價亦長升不停，睇到我眼光光，越看越心痛，為何我冇貨？所以我也迫不得矣，下定決心，先走入去做下股東先。

 

YOKI WONG